АЛІЦЯ БЄН ТА АЛІЦЯ ТАРКОВСЬКА ЮРИДИЧНІ ОФІСИ ТА ПАРТНЕРСЬКІ ОФІСИ
Павілонська 47
91-487 Лодзь, Польща
тел. +48 42 630 40 10
факс +48 42 630 97 00
kancelaria@alicjabien.pl
автор дослідження
НАВІГАЦІЯ
Поняття оренди та відмінності від оренди
За договором найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві річ у користування і вигоду на певний або невизначений строк, а наймач зобов'язується виплачувати наймодавцеві обумовлену орендну плату.
У договорі оренди є дві сторони:
- Орендодавець, тобто особа, яка передає річ наймачеві в користування та отримання вигоди;
- Наймач, тобто особа, яка приймає річ у користування, зобов'язана сплачувати наймодавцеві орендну плату (тобто винагороду за надання речі в найм).
Договір оренди може стосуватися як нерухомого, так і рухомого майна. Положення про оренду, що містяться в Цивільному кодексі, можуть бути певною мірою змінені сторонами. Якщо сторони не передбачають у договорі іншої домовленості, застосовуються положення Цивільного кодексу.
Договір оренди схожий на договір оренди, але між ними є принципова відмінність - у випадку договору оренди орендар він не може, в принципі, скористатися речами. При договорі оренди орендар має право на отримання вигоди від орендованого майна.
Під перевагами речі розуміють вигоди, які випливають з речі. Існує основний поділ на:
- Природні блага, тобто компоненти, що становлять нормальний дохід від речей (наприклад, сільськогосподарська продукція з орендованих сільськогосподарських угідь);
- Цивільні блага, тобто доходи, які річ приносить на підставі правовідносин (наприклад, орендна плата).
При договорі найму наймач має право збирати і залишати собі прибуток, отриманий від майна. Як правило, договір оренди укладається щодо землі сільськогосподарського призначення – тоді фермер, який є орендарем і обробляє землю, має право на сільськогосподарську продукцію, яка виросла на орендованій землі.
Вигоди від речей не слід плутати з доходом від бізнесу або прибуткової діяльності. Якщо підприємець користується річчю, наданою йому у користування за договором підряду, і, наприклад, тримає магазин у наданому йому для цього приміщенні, то це договір найму, а не оренди.
Застосовується до оренди відповідні положення про оренду, які підлягають окремим правилам, описаним нижче. Тому, якщо питання не врегульоване нормами оренди, слід звернутися до відповідних норм оренди. Це пов'язано з тим, що оренда і оренда за своєю суттю є досить схожими договорами.
Основні принципи договору оренди
а) Форма договору
Договір оренди може бути укладений у довільній формі. Однак у разі оренди нерухомого майна або приміщення на строк більше одного року - договір слід укладати в письмовій формі, оскільки при недотриманні письмової форми договір буде вважатися укладеним на невизначений термін.
У будь-якому випадку, рекомендується завжди укладати договір оренди в письмовій формі, тому що в такому випадку його зміст буде безпомилковим і може бути розголошений третім особам.
б) Тривалість контракту
Договір може бути укладено на визначений період часу (наприклад, із зазначенням дати закінчення договору або зазначенням його тривалості) або на невизначений термін.
Договір оренди, укладений на строк більше тридцяти років, вважається укладеним на невизначений строк після закінчення цього строку.
Якщо після закінчення строку, встановленого договором, наймач продовжує користуватися річчю за згодою наймодавця, у разі сумніву вважається, що договір найму продовжено на невизначений строк. Це правило застосовується, коли строк, узгоджений сторонами, закінчується (наприклад, 2 роки), а сторони все ще виконують положення договору, тобто, наприклад, орендар все ще займає приміщення та сплачує орендну плату, а орендодавець не заперечує проти це.
в) Орендна плата та термін її сплати
Орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату. Орендна плата може бути зарезервована готівкою, але також у незначній частині виплат.
У разі оренди частіше зустрічається орендна плата, виражена не в грошовій сумі, а в пільгах. Але, як правило, це стосується сільської місцевості, де орендна плата сплачується, наприклад, сільськогосподарською продукцією (наприклад, орендна плата становить 1/3 врожаю з орендованої сільськогосподарської землі).
Орендна плата сплачується в день, зазначений в договорі. Тому сторони, як правило, повинні вказувати в договорі, коли орендна плата підлягає сплаті (наприклад, раз на квартал, до 10 числа першого місяця певного кварталу). Якщо в договорі строк сплати орендної плати не встановлений, орендна плата підлягає сплаті з відстрочкою у встановлений звичаєм день, а якщо такий звичай відсутній - з відстрочкою за півроку.
У зв'язку з тим, що оренда часто використовується фермерами, можливість зниження орендної плати має велике значення, якщо внаслідок обставин, за які орендар не відповідає і які його не стосуються, звичайний дохід від предмета оренди значно зменшилася. Це може бути, наприклад, стихійне лихо, яке призвело до значного скорочення посівів або врожаїв у певний сезон.
Якщо договір укладено на окремі роки оренди і якщо договір оренди закінчується до закінчення року оренди, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату в тій пропорції, в якій до виплат включаються вигоди, які він отримав або міг отримати в цьому році. з усього року оренди.
Права та обов'язки сторін
- Орендар повинен здійснювати свої права відповідно до вимог раціонального господарювання і не має права змінювати цільове призначення орендованого майна без згоди орендодавця. Наприклад, орендар не може змінити цільове призначення комерційного приміщення на житлове (крім того, що така зміна потребує відповідних адміністративних процедур).
- Орендар зобов'язаний здійснити ремонт, необхідний для збереження орендованого майна в непошкодженому стані.
- Без згоди орендодавця орендар не має права надавати орендоване майно третім особам у безоплатне користування чи здавати його в суборенду. У разі порушення вищевказаного зобов'язання орендодавець може розірвати договір оренди без попередження.
Важливо, що це питання часто регулюється по-іншому в договорі оренди, наприклад, вказується, що орендар може здавати орендоване майно третій особі. Наприклад, якщо предметом оренди є ринковий зал, то орендар може потім орендувати приміщення/бокси в цьому залі та отримувати від цього вигоди (збирати орендну плату).
- Договором може бути передбачено, що орендар, крім сплати орендної плати, буде зобов'язаний сплачувати податки та інші платежі, пов'язані з правом власності чи володіння предметом оренди, а також нести витрати по його страхуванню.
- Орендодавець, як і орендодавець, має право звернення застави на речі, внесені наймачем у орендоване майно. До рухомих речей, на які поширюється законне право застави, належать також речі, які використовуються для ведення господарської діяльності, якщо вони знаходяться в межах предмета оренди.
Кінець оренди
Договір оренди може бути розірваний у кількох випадках:
- За плином часу, на який його укладено;
- При розірванні договору без дотримання строків попередження (негайно) - у випадках, передбачених Цивільним кодексом або договором;
- У разі розірвання договору однією із сторін.
Якщо інше не встановлено сторонами, договір оренди землі сільськогосподарського призначення може бути розірваний на рік наперед після закінчення року оренди, а інший договір оренди може бути розірваний за шість місяців до закінчення року оренди.
Якщо орендар прострочує сплату орендної плати щонайменше два повних періоди платежу, а також якщо орендна плата підлягає сплаті щорічно, якщо затримка платежу перевищує три місяці, орендодавець може розірвати договір оренди без попередження.
Однак орендодавець повинен надати орендарю додатковий тримісячний термін для сплати заборгованої орендної плати.
Після закінчення строку оренди орендар зобов'язаний, за відсутності іншого договору, повернути предмет оренди в стані, в якому він повинен знаходитися відповідно до умов договору оренди.
