АЛІЦЯ БЄН ТА АЛІЦЯ ТАРКОВСЬКА ЮРИДИЧНІ ОФІСИ ТА ПАРТНЕРСЬКІ ОФІСИ
Павілонська 47
91-487 Лодзь, Польща
тел. +48 42 630 40 10
факс +48 42 630 97 00
kancelaria@alicjabien.pl
автор дослідження
НАВІГАЦІЯ
Загальна інформація
Оренда є одним з найпоширеніших договорів - як у господарських, так і в комерційних операціях
а також у випадку приватних відносин, не пов’язаних із веденням бізнесу. Особлива важливість лізингу для підприємців обумовлена можливістю отримати доступ до інструментів, необхідних для ведення бізнесу - нерухомості (земля, виробничі цехи, склади) і рухомого майна (машини, прилади, обладнання виробничого цеху чи офісу).
У договорі оренди є дві сторони:
- Орендодавець, тобто особа, яка передає річ у користування наймачеві (як правило, власнику майна);
- Орендар, тобто суб’єкт, який приймає річ у користування («здає річ в оренду»), таким чином зобов’язаний сплачувати орендодавцеві орендну плату (тобто винагороду за оренду речі).
Договір оренди може стосуватися як нерухомого, так і рухомого майна. Положення Цивільного кодексу містять як загальні принципи оренди (щодо рухомого та нерухомого майна), так і окремі положення щодо оренди приміщень.
Положення про оренду, що містяться в Цивільному кодексі, можуть бути певною мірою змінені сторонами. Якщо сторони не передбачають у договорі іншої домовленості, застосовуються положення Цивільного кодексу.
Основні принципи оренди - загальні положення
а) Предмет договору
Предметом договору оренди є надання орендодавцем орендарю у користування речей та внесення орендарем обумовленої орендної плати.
Орендна плата може виплачуватися грошима або іншими видами виплат. На практиці майже всі договори оренди передбачають орендну плату в грошовій формі.
б) Форма договору
Основне правило полягає в тому, що договір оренди може бути укладений у будь-якій формі. Однак у разі оренди нерухомого майна чи приміщення на строк більше одного року договір слід укладати в письмовій формі, оскільки при недотриманні письмової форми договір буде вважатися укладеним на невизначений строк.
У будь-якому випадку, рекомендується завжди укладати договір оренди в письмовій формі, тому що в такому випадку його зміст буде безпомилковим і може бути розголошений третім особам.
в) Тривалість контракту
Договір може бути укладено на визначений період часу (наприклад, із зазначенням дати закінчення договору або зазначенням його тривалості) або на невизначений термін.
У разі укладення договору оренди на більший строк нормативно-правові акти передбачають деякі додаткові правила, тобто договір оренди, укладений на строк понад 10 років (а у договорі між підприємцями - понад 30 років) після закінчення строку цього строку вважається укладеним на невизначений строк. Тому він автоматично трансформується в договір оренди, укладений на невизначений термін.
Якщо після закінчення строку, встановленого договором, наймач продовжує користуватися річчю за згодою наймодавця, у разі сумніву вважається, що договір найму продовжено на невизначений строк. Це правило застосовується, коли закінчується строк, узгоджений сторонами в договорі оренди (наприклад, 2 роки),
а сторони продовжують виконувати умови договору, тобто, наприклад, орендар все ще займає приміщення та сплачує орендну плату, а орендодавець проти цього не заперечує.
г) Права та обов'язки орендодавця
Орендодавець має ряд обов'язків за договором оренди:
- Орендодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у стані, придатному для умовного використання
і підтримувати його в такому стані протягом терміну оренди. Це означає, що якщо сторони домовилися, наприклад, орендувати квартиру, орендодавець зобов’язаний переконатися, що квартира придатна для обумовленої мети (тобто людей, які в ній проживають), і підтримувати такий стан протягом усього терміну дії. договору). - Орендодавець несе відповідальність за узгоджений необхідний ремонт, тобто той, без якого річ непридатна для використання.
Це важливий обов’язок, невиконання якого орендодавцем може змусити орендаря вжити відповідних заходів. Якщо річ потребує ремонту, який несе орендодавець і без якого річ не придатна для використання за домовленістю, орендар може звернутися до орендодавця з проханням провести ремонт із зазначенням терміну його виконання. У разі невиконання орендодавцем вищевказаного обов’язку орендар може здійснити необхідний ремонт за рахунок орендодавця.
Орендодавець також несе відповідальність перед орендарем за гарантією за недоліки орендованого майна. Однак орендар не має права на наступні вимоги, якщо орендарю було відомо про недоліки під час укладення договору.
- Якщо предмет найму має недоліки, які обмежують придатність предмета найму для використання, наймач може вимагати зменшення орендної плати (на час наявності цих недоліків). Наприклад, це може передбачати доставку приміщень або землі, площа яких менша, ніж визначена в договорі, що може обмежити корисність об’єкта для цілей, зазначених у договорі – наприклад, обмежити придатність приміщення як складу .
- Проте, якщо річ має недоліки, які унеможливлюють використання речі в обумовленому порядку
в договорі, а орендодавець не усуває їх (або ці недоліки неможливо усунути) - орендар може розірвати договір оренди без дотримання строків попередження.
Орендодавець також має ряд прав.
- З метою забезпечення орендної плати та додаткових вигод (максимум на 1 рік) орендодавець має право передати в заставу рухомі речі, внесені в орендоване майно. Наприклад, якщо орендар прострочив орендну плату на кілька місяців, орендодавець має право звернути заставу на, наприклад, телевізор чи холодильник, які орендар приніс у приміщення.
д) Права та обов'язки орендаря
- Перш за все, орендар повинен заплатити в домовлений день орендна плата. Сторони можуть встановити кінцевий термін сплати орендної плати в договорі, і на практиці це зазвичай так, наприклад, сторони погоджуються, що орендна плата сплачується до 10 числа кожного місяця.
Якщо строк орендної плати в договорі не встановлений, орендна плата повинна бути сплачена наперед, а саме: при терміні оренди не більше одного місяця - за весь строк оренди, а при терміні оренди більше одного місяця. місяця, а якщо договір укладено на невизначений строк – щомісяця до десятого числа.
Крім орендної плати, в договорі оренди можна встановити додаткові плати та платежі. Особливо це виправдано у випадку оренди приміщення – тоді в договорі оренди стандартно прописується, як орендар покриватиме, наприклад, витрати на воду, електроенергію, газ тощо.
Своєчасна сплата орендної плати також важлива, оскільки якщо орендар має заборгованість зі сплати орендної плати за 2 періоди платежу (зазвичай 2 місяці), орендодавець може негайно розірвати договір.
- Орендар також зобов'язаний здійснювати незначні витрати, пов'язані зі звичайним, щоденним використанням речей. Наприклад, якщо предметом лізингу є автомобіль, орендар повинен оплатити витрати на заміну перегорілої лампочки або зношеної щітки склоочисника.
- Орендар зобов'язаний використовувати орендовану річ у спосіб, визначений договором, або відповідно до властивостей і призначення речі. Наприклад, легковий автомобіль повинен використовуватися для перевезення людей, а не для перевезення вантажів.
- Орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про необхідність ремонту орендованого майна.
- Орендар не має права без згоди орендодавця вносити в орендоване майно будь-які зміни, що не відповідають договору або цільовому використанню товару.
- Орендар може здавати в суборенду (подальшу оренду іншій особі) орендоване майно, якщо це не заборонено договором. Однак стандартне договірне положення в договорах оренди полягає в тому, щоб виключити це право з боку орендаря або поставити його в залежність від згоди орендодавця.
Якщо наймач користується річчю не за призначенням, всупереч договору чи цільовому призначенню речі, переданої в найм, або недоглядає за нею, наймодавець може негайно розірвати договір найму.
f) Розірвання договору оренди
Договір оренди може бути розірваний у кількох випадках:
- За плином часу, на який його укладено;
- При розірванні договору без дотримання строків попередження (негайно) - у випадках, передбачених Цивільним кодексом або договором;
- У разі розірвання договору однією із сторін.
Розірвання договору не завжди можливо. Це залежить від терміну дії договору оренди.
- Як правило, договір оренди може бути розірваний, якщо договір укладено на невизначений строк.
- Разом з тим договір, укладений на певний (визначений) строк, може бути розірваний лише у випадку, якщо сторони погодили таку можливість у договорі оренди, і лише у випадках, передбачених договором. Наприклад, сторони можуть домовитися про те, що наймачі, які перебувають у відносинах з однією дитиною, зможуть розірвати договір оренди квартири, укладений на певний строк, у разі народження наступної дитини.
Якщо договір, укладений на певний строк, не передбачає можливості дострокового розірвання, сторони не можуть розірвати договір до закінчення строку дії договору. Це, звичайно, не стосується ситуацій, коли законом передбачена можливість розірвання договору без попередження.
- Строки попередження можуть бути визначені в договорі оренди. Якщо сторони не дійдуть згоди
періоди попередження в договорі оренди, застосовуються встановлені законом терміни, тобто:- Якщо орендна плата підлягає сплаті з інтервалами, довшими за місяць, договір може бути розірвано на три місяці в кінці календарного кварталу (наприклад, якщо повідомлення про розірвання подано 15 червня, договір буде розірвано у вересні 30 - має пройти повний календарний квартал).
- При щомісячній сплаті орендної плати договір може бути розірваний із зазначеним терміном
1 місяць, набирає чинності в кінці календарного місяця (наприклад, якщо повідомлення про розірвання подано 15 червня, договір буде розірвано 31 липня - має пройти повний календарний місяць). - Якщо орендна плата сплачується в коротші терміни, термін повідомлення становить 3 дні.
- Однак, якщо орендна плата сплачується щодня, термін повідомлення становить 1 день.
- Після закінчення терміну оренди орендар зобов'язаний повернути річ у незіпсованому стані; однак він не несе відповідальності за знос, спричинений належним використанням.
Оренда приміщень (крім оренди житлових приміщень)
Наведені вище загальні правила оренди застосовуються до оренди приміщень з урахуванням наступних додаткових норм. Положення про оренду приміщень поширюються також на оренду корисної площі будівлі.
а) Незначні витрати
У положенні про оренду приміщень зазначено, які «незначні витрати» покладаються на орендаря. До таких витрат належать, зокрема: дрібний ремонт підлоги, дверей і вікон, фарбування стін, підлоги та внутрішньої сторони вхідних дверей, а також дрібний ремонт установок і технічних пристроїв, що забезпечують використання світла, опалення приміщень, водопостачання. приплив і відтік. Таким чином, вищезазначені ремонтні роботи орендар зобов’язаний виконати за свій рахунок.
б) ЗМІ
Орендар може встановлювати в приміщенні електроосвітлювальні, газові, телефонні, радіотехнічні та інші подібні пристрої, якщо спосіб їх встановлення не суперечить чинним нормам або не загрожує безпеці майна.
в) дефекти приміщення, що становлять небезпеку для здоров'я
У зв’язку з тим, що приміщення, як правило, призначене для проживання людей, ведення підприємницької діяльності або зберігання товарів, дуже важливо, що орендар має право розірвати договір без попередження, якщо в приміщенні є дефекти, що становлять загрозу здоров’ю. орендаря, членів домогосподарства або осіб, які працюють у орендаря.
г) Побутовий порядок
Орендар приміщення повинен дотримуватися правил внутрішнього розпорядку. Це особливо важливо
у випадку житлових приміщень, які включають, наприклад, будівельні норми. Однак такі норми є і щодо комерційних приміщень.
Якщо орендар грубо порушує домашній порядок або перешкоджає іншим особам користуватися приміщенням, орендодавець може розірвати договір оренди без попередження.
д) Повідомлення про розмір орендної плати
У разі оренди приміщення орендодавець має право розірвати розмір орендної плати - термін попередження становить 1 місяць, діє в кінці календарного місяця.
е) Несвоєчасна сплата орендної плати
У разі оренди приміщень питання прострочення сплати орендної плати регулюється інакше. Для того, щоб орендодавець міг розірвати договір без попередження, орендар також повинен мати заборгованість по оплаті за 2 періоди оплати, однак перед розірванням договору орендодавець повинен попередити про це орендаря та надати йому додатковий місяць для оплати.
Це має на меті забезпечити більший захист для орендаря, який має шанс погасити заборговану орендну плату
та уникнути розірвання договору орендодавцем.
g) Період повідомлення
Якщо строк оренди приміщення не встановлений і орендна плата сплачується щомісячно, договір оренди може бути розірваний не пізніш як за три місяці в кінці календарного місяця.
Оренда житлових приміщень
У разі оренди житлових приміщень діють додаткові правила захисту наймачів. Положення з цього приводу містяться в окремому Законі про захист прав наймача, муніципального житлового фонду та про внесення змін до Цивільного кодексу.
